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El acuerdo de refinanciación no elimina el riesgo de impago, sólo lo aplaza
El Estado, a través del ICO, también financió la operación con más de 200 millones de euros

La venta de Urbis, caramelo envenenado para el Santander

Noviembre 6, 2008

Generó en 2006 más de 1.000 millones de plusvalías a Banesto
La operación fue financiada por un crédito sindicado liderado por el Banco de Santander
La inmobiliaria de Rafael Santamaría “heredó” otro crédito sindicado liderado por Banesto que se otorgó a Urbis un año antes
El Gobierno no ha contestado aún una pregunta de UPyD sobre el daño a la competencia de la compra de activos de la inmobiliaria por parte de Banesto
Las principales garantías son las acciones de la inmobiliaria, que se han desplomado, o hipotecar activos que, con la coyuntura actual, son de difícil salida


Cuando vendió Urbis en 2006, Banesto era su accionista de referencia con más del  50% de la propiedad de la inmobiliaria, obteniendo con la venta unas suculentas plusvalías de más de 1.000 millones de euros. Para hacer la operación más redonda la financiación de la venta se consiguió a través de un crédito sindicado liderado por el Banco Santander.

Así el Banco de Emilio Botín, depositó sobre la mesa más de un 8%, más de 200 millones de euros, cantidad que también “pusieron sobre la mesa” otras entidades como Barclays, Royal Bank of Scotland y el ¡ICO!. El Estado participó en la financiación de una operación, que como otras operaciones de las grandes inmobiliarias, se garantizaban a través de las acciones de la sociedad o hipotecando activos. Garantías que se han desplomado cuando una crisis como la actual ha desplomado las acciones de la inmobiliaria, cae la venta de pisos y por tanto hipotecar estos bienes no genera ninguna garantía para los acreedores.
Por ello, el primer paso fue el rescate de Banesto que en el mes de julio, coincidiendo con el concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa, se hizo a través de la sociedad Promodomus (que controla un 51%), con unos 400 millones de activos financieros. ¿Obligación contractual o riesgo máximo de impago? La posición de Banesto como juez y parte, vendiendo y financiando, obliga de facto a la entidad a inyectar liquidez a la inmobiliaria, ya que una caída de esta hubiera dañado de forma muy importante la solvencia de la entidad. Sobre las prisas de esta adquisición pueden dar muestras muchos de los clientes que estaban pagando sus letras de pisos de Reyal Urbis y vieron como a principio de agosto no les pasaron la letra a pagar, para días más tardes recibir el cobro a través de la sociedad Promodomus. Lo curioso es que estos clientes habían recibido una carta pidiendo la cesión de derechos a Promodomus con un plazo de un mes, y antes de mandar contestación muchos ya habían recibido el cobro de la letra.

De banquero a inmobiliario

La citada sociedad conjunta compró aproximadamente 500 viviendas de promociones terminadas a Reyal Urbis, por el importe de la hipoteca pendiente de cada una de ellas. Dichas viviendas serán vendidas en el mercado al mismo precio con el que se comercializaban cuando eran propiedad de Reyal Urbis. Asimismo, el acuerdo mencionado establece un pacto de no competencia entre las partes, en lo que concierne al mercado inmobiliario. Esta práctica la ha considerado contraria a la competencia Unión Progreso y Democracia. El partido político de Rosa Diez realizó el pasado 15 de septiembre una pregunta al Gobierno sobre si la Comisión Nacional de la Competencia ha abierto expediente por atentar contra la libre competencia y si no lo ha hecho (como así es) el por qué. A día de hoy y con más de un mes de retraso, el Gobierno se ha hecho el sueco, ya que no ha contestado dicha pregunta.

El pasado 19 de octubre la inmobiliaria de Rafael Santamaría alcanzó un acuerdo para alargar el plazo de financiación con 51 entidades, en la que se incluía el préstamo sindicado para la compra de Reyal Urbis que, como se indica en la última memoria anual, arrojaba un saldo de 2.371 millones del euros y que estaba liderado por el Banco Santander Central Hispano S.A. Las garantías: prendas sobre derechos de créditos y acciones, e hipotecas sobre activos inmobiliarios. ¿Qué pasaría si para el 2011 Reyal Urbis que ha multiplicado por 10 las pérdidas no consigue levantar el vuelo? Que los bancos se quedarán con papelitos con nombre acciones y que cada vez valen menos y unas cuantos miles de viviendas dentro de un parque de viviendas nuevas sin vender que este año cerrará en un millón.
Esto es uno de los ejemplos más claros de lo que el Finantial Times ha denominado activos que se convierten en tóxicos y que amenazan a bancos y cajas españolas. ¿Pará que servirá la inyección de dinero del Estado? ¿Para pagar las posiciones de riesgo del banco de Ana Patricia Botín? De momento, también en Banesto se dedican a vender pisos suponemos que ofreciendo la hipoteca a la entidad. ¡Menuda bola de nieve!