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CÁMARA DE CUENTAS DE NAVARRA (y III): COMPRAVENTA DE SUELO EN LAS CENDEAS DE CIZUR Y GALAR
No existió una previsión de la configuración administrativa de la nueva ciudad

Aunque el pago de los terrenos no se realizó en metálico, a efectos fiscales, se fijó un precio de 30euros/m2

Octubre 8, 2008

El organismo navarro considera la operación “atípica por su dimensión y características”


El informe de fiscalización “sobre lasobligaciones y derechos que el Gobierno de Navarra ha contraído y reconocidoante terceros en la operación de compraventa de 300 hectáreas de suelo en Cendea de Cizur a Desarrollo Sostenible de Navarra y de 21,67 hectáreas de sueloen Cendea de Galar a Lakora S.L.”, a petición de la Agrupación Parlamentaria de Izquierda Unida de Navarra- Nafarroako Ezker Batua, y que venimos desmenuzando desde el pasado lunes en Extraconfidencial.com, dice que por varios motivos no pueden estimar un valor de mercado de los derechos urbanísticos, aunque realizan una aproximación al valor del suelo en la que indirectamente se manifiesta el valor de los derechos.
Añade el informe que en esta operación atípica por su dimensión y características, tres son los momentos en los que se puede hablar de un precio:
a) La adquisición por parte de Desarrollo Sostenible de los terrenos del Señorío de Guenduláin. Lógicamente, esta compra no forma parte del expediente administrativo.
b) La adquisición por Nasursa de estos terrenos a Desarrollo Sostenible y Lakora, que se realiza sin pago en metálico, aunque, a efectos fiscales, se señala el de 30 euros/m2.
c) La futura venta de las viviendas y locales por sus promotores, momento en el que éstos deberían recuperar sus inversiones y obtener, en su caso, los beneficios.
Como se desprende de lo anterior, hay venta de suelo y habrá venta de viviendas y locales, por lo que sólo indirectamente puede hablarse de venta de derechos urbanísticos. Sería más propio decir que el valor del suelo incluye expectativas que incrementan su valor natural (suelo rústico), que se concretarán al aprobar el PSIS y que se percibirán al vender las viviendas por el promotor.

Sin valor de mercardo

Y señala que efectuar una comparación del valor de mercado requiere la existencia de un mercado representativo de bienes comparables; disponer de datos suficientes sobre transacciones u ofertas que permitan homogeneizar las transacciones de los bienes; y que exista un número de transacciones comparables.
Es evidente que estos requisitos no se adecuan a una oferta de adquisición de suelo de 3.000.000 m2. Los datos obtenidos sobre precios del suelo en otras operaciones que, por su fecha o por sus características, entendemos que no son comparables con los del objeto de este informe”.
En compensación del valor del suelo, las ofertas señalan que la edificabilidad resultante, una vez deducidas las cesiones legales (10%), se distribuirá de la siguiente manera:
– Edificabilidad residencial, con 1.943.450 m.2 de superficie bruta, corresponderá el 20 por ciento al Gobierno de Navarra y el 80 por ciento restante a los vendedores.
– Usos productivos, con 268.062 m.2 de superficie bruta corresponderá el 50 por ciento al Gobierno de Navarra y el otro 50 por ciento a los vendedores.
– Usos comerciales y terciarios, los 160.837 m.2 de superficie bruta construida se distribuirán a partes iguales entre el Gobierno de Navarra y los vendedores.
Aceptadas las ofertas por el Gobierno de Navarra, Nasursa, en julio de 2006, convoca un concurso de ideas para ordenar la zona que toma como base la oferta presentada. Como consecuencia del trabajo realizado, la Cámara de Comptos termina recomendando lo siguiente:
– Realizar un análisis sistemático y continuo del sector de la vivienda, considerando en conjunto varias de las variables que le afectan como: la demanda y la necesidad de vivienda, la vivienda vacía existente o que se pueda liberar, el tamaño de los modelos familiares, los medios económicos, etc., y, en consecuencia, analizar los medios de que debe valerse la administración para dar respuesta a la necesidad de vivienda.
– En este tipo de operaciones, de acuerdo con el ordenamiento jurídico, debe procurarse hacer partícipe a la comunidad de la mayor parte de las plusvalías que genera la acción urbanística de los entes públicos.
– Antes de decidir una actuación de esta envergadura, es necesario que la Administración cuente con estudios que, desde un análisis multivariante, analicen tanto su necesidad como posibles alternativas así como todos los aspectos referentes a la urbanización, dotaciones a establecer, sistemas de comunicación, servicios etc., que inciden notablemente en el reparto de las cargas y beneficios de la operación.
– En función de lo anterior, establecer previamente al inicio de las actividades de promoción y construcción el modelo administrativo del nuevo enclave.